正文内容
一、合同编号： 2025-10-0023
二、合同名称： 雄安自贸大厦物业服务合同
三、项目编号： HB2025082070010001
四、项目名称： 自贸大厦物业服务项目
五、合同主体
采购人（甲方）： 中国（河北）自由贸易试验区雄安片区管理委员会
地 址： 河北省雄安新区雄县燕南路与锦绣街交叉口
联系方式：0312-2436300
供应商（乙方）：中绿（雄安）城市服务科技有限公司、北京鲁能物业服务有限责任公司联合体(2家)
地 址：中国（河北）自由贸易试验区雄安片区雄安高新区服务中心601-003
联系方式：0312-2436324
六、合同主要信息
主要标的名称：自贸大厦物业服务
规格型号（或服务要求）：提供自贸大厦所需服务
主要标的数量：2
主要标的单价：2814050.20
合同金额： 562.810040万元
履约期限、地点等简要信息：合同履约期限是两年，地点为自贸大厦
采购方式： 公开招标
七、合同签订日期： 2025-10-19
八、合同公告日期： 2025-10-21
九、其他补充事宜：
附件：
自贸大厦物业服务合同-25.10.19-27.10.18.pdf
自贸大厦物业服务合同-25.10.19-27.10.18.pdf
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雄安自贸大厦物业服务合同合同编号（甲方）合同编号（乙方）委托方（甲方）：中国（河北）自由贸易试验区雄安片区管理委员会受托方（乙方）：中绿（雄安）城市服务科技有限公司北京鲁能物业服务有限责任公司签订日期：205.10.中签订地点：委托方（甲方）：中国（河北）自由贸易试验区雄安片区管理委员会受托方（乙方）：中绿（雄安）城市服务科技有限公司北京鲁能物业服务有限责任公司鉴于甲方拟委托乙方承担自贸大厦物业及食堂服务工作（以下简称“物业服务”），且乙方同意接受委托，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等法律、法规及行业有关规定，双方经协商一致，订立本合同。1.项目基本情况和交接验收1.1物业项目基本情况名称：自贸大厦服务物业服务类型：写字楼坐落位置：河北省雄安新区雄县燕南路与锦绣街交叉路口建筑面积：35633.51平方米1.2食堂服务基本情况本着安全第一、营养为本的原则为工作人员提供每周一至每周六的早餐、午餐、晚餐和加班餐。1.3交接验收1.3.1本合同签订生效之日起7日内，根据甲方委托管理事项，甲乙双方办理完交接验收手续，并签署《物业交接验收单》、《食堂交接验收单》，物业交接主要内容见附件1，食堂交接主要内容见附件2，甲、乙双方同意以双方签署的《物业交接验收单》、《食堂交接验收单》列明的内容作为甲方向乙方交付和本合同终止时乙方向甲方返还该物业和食堂的验收依据。1.3.2若本物业和食堂有原物业服务企业的，应由乙方与原服务企业办理物业及食堂项目交接。乙方应严格按照国家及物业所在地有关法律法规规定的、甲方与原服务企业签订的物业服务合同、食堂服务合同或交接协议以及本合同约定，与原服务企业办理本项目交接。乙方应就原服务企业在本项目交接中存在的问题（包括但不限于档案资料、共用设施设备毁损、厨房设备等），向甲方提交书面意见和建议，并协助甲方与原服务企业协商处理。若由于乙方责任未能发现或提出原服务企业交接中的问题或瑕疵的，乙方负责自行处理并承担相关费用。2.合同期限2.1委托服务期限：自2025年10月19日起至2027年10月18日止。2.2除甲方已通知乙方不再续约外，乙方应在服务期限届满前3个月就续约合同条件等事项，向甲方提交书面续约申请，优先选用乙方提供服务。若甲方同意续约的，由双方在合同期限满前，就续约合同条件等事项进行协商，并另行签订物业及食堂服务合同；若双方未就合同续约事项达成一致的，则本合同自合同期限届满时即行终止，乙方应在合同终止之日起10日内按照法律法规的规定和合同的约定，向甲方办理物业和食堂项目撤出和交接手续。乙方在实际撤出和交接完毕前，仍应按照合同约定承担相关服务义务，物业服务费及食堂费用按照据实结算原则支付。3.物业及食堂服务事项3.1乙方提供的物业服务范围是甲方产权范围内公共设备设施及使用面积区域、对外租赁区域或公共区域及周边区域等资产在内的管理服务，物业服务区域同本合同第1.1款。3.2乙方提供的食堂服务内容是工作餐及加班餐在内的用餐服务，食堂服务范围同本合同第1.2款。3.3乙方应就履行本合同项下物业服务成立物业服务管理项目部，并将物业服务项目负责人及主要管理、技术人员报甲方同意。乙方指定物业服务项目负责人为吴立珍，联系电话：（2）乙方指定的物业服务项目负责人及其他物业服务人员和食堂服务人员，应具备国家及物业项目所在地法律法规规定的资质条件，且乙方未与甲方协商不得更换项目负责人。（3）对于不能胜任工作，或失职的物业项目负责人或其他物业和食堂服务人员，乙方应按照协商要求立即更换。3.4乙方应当按照法律法规的规定及合同约定，提供的物业服务和食堂服务包括但不限于以下内容：3.4.1自贸大厦整体建筑物的零星维修、维护管理：B1#楼、B3#楼、B5#楼、B6#楼、外围、楼顶、地下车库等公共区域建筑物的维修、养护、管理；3.4.2自贸大厦整体设施、设备的维修、养护和管理：变配电室、电梯、给排水系统、消防设施、安防设施设备、换热站等自贸大厦整体设备设施的维修、养护和管理。3.4.3自贸大厦整体公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；3.4.4自贸大厦整体公共秩序的管理；3.4.5外围公共绿地的养护监督；3.4.6食堂服务和管理；3.4.7B3#楼会务和重大活动接待服务；3.4.8自贸大厦整体公共区域环境清洁、维护：B1#楼一层至五层、B3#楼一层至七层、B5#楼三层和五层、B6#楼一层和四层、自贸大厦外围、地下车库、楼顶等；3.5除本条第3.4款约定外，乙方承担及提供下列服务：（1）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和甲方授权制订物业服务的有关制度。（2）做好安全防范工作。发生安全事故，及时向甲方和有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。（3）负责编制物业共用部位、共用设施设备的年度维修养护方案。（4）按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修、施工单位提供监督管理服务。（5）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向甲方报告。（6）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。（7）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。（8）制定食堂服务工作计划及组织实施：营养搭配、绿色健康的菜谱。（9）其他服务事项：C3.6除本条约定外，甲乙双方可以根据甲方对物业服务和食堂特殊需求及项目实际情况等，对乙方应提供的其他物业服务和食堂服务内容另行签署补充协议，与本合同具有同等法律效力。4.服务标准及考核4.1服务标准：乙方按照双方约定的物业服务标准提供物业服务，详见附件。乙方按照双方约定的食堂服务标准提供食堂服务，详见附件。4.2物业服务考核：甲方有权定期或不定期对乙方提供物业服务的内容及标准进行检查、监督及考核，也可委托第三方进行物业服务监理或费用审计。乙方应予以配合，并按照要求提供相关资料。4.3食堂服务考核：甲方有权定期或不定期对乙方提供的食堂服务内容及标准进行检查、监督及考核，也可委托第三方进行物业服务监理或费用审计。乙方应予以配合，并按照要求提供相关资料。甲方有权根据考核结果，扣减相应物业服务费、要求乙方支付违约金、赔偿金等，且乙方应按照甲方要求及时整改。5.甲方的权利义务5.1甲方的权利5.1.1审定乙方编制的年度物业工作计划、物业管理制度、食堂管理制度、服务方案、费用预算，明确物业服务和食堂服务质量目标，监督乙方相关服务工作。5.1.2对乙方的服务实施监督、检查，每年进行一次全面的考核评定。如因乙方服务不善，造成重大经济损失或服务失误，有权要求乙方赔偿损失。5.1.3甲方对乙方选聘保安、保洁等一切外包服务单位，有监督和建议的权利。5.1.4法律法规规定的和合同约定的其他权利。5.2甲方的义务5.2.1与乙方商定年度服务计划、费用概预算。5.2.2按照合同约定向乙方支付物业服务费用。5.2.3不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的服务和经营活动。5.2.4自合同生效之日起7天内，向乙方办理完物业交接验收手续。5.2.5甲方对乙方配备的在岗人员有异议时，应提前3日以书面形式通知乙方。5.2.6甲方应协助乙方做好物业服务和食堂服务的宣传教育工作，有义务教育职工爱护公用设施，保持环境卫生清洁，珍惜粮食，积极配合乙方进行物业及食堂服务。5.2.7负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。5.2.8配合乙方做好物业区域内和食堂区域内的相关服务工作。5.2.9甲方应确保服务面积基础设施完整符合使用标准。5.2.10在乙方接管物业服务驻场3日前，提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约平方米，位置6.乙方的权利义务6.1乙方的权利6.1.1乙方对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托有相应资质的第三方承担，委托第三方的相关合同、计划、方案、服务费用明细等须有备案资料。委托的工作内容仅限于物业服务的分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。6.1.2乙方有权根据有关法律、法规及本合同的约定，制订物业和食堂管理制度和服务方案，自主开展各项服务，但不得损害甲方的合法利益，获取不当利益。6.1.3乙方有权按合同约定收取物业及食堂服务费。6.2乙方的义务6.2.1负责编制物业及食堂年度服务方案，包含但不限于维护、养护计划和大中修方案，菜品种类、数量等，经甲方审批后，由乙方负责组织实施。6.2.2积极配合甲方对物业及食堂服务工作的监督和考核，听取甲方的意见和建议，及时改进并不断完善和提高服务。6.2.3对本服务区域内的公共设施不得擅自改变用途，如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意方可实施。6.2.4若乙方负责本物业的保卫和消防安全工作，负责监督和管理本物业的消防设施维修保养，则须承担相应的安全考核责任。6.2.5若相关国家部门对乙方承担维护保养的设备有定期检测或检验的强制性规定的，乙方应负责按时办理相关定期检测或检验的手续。合同范围内的检测、检验费用由乙方结算，合同范围外未预见性的检测检验费由甲方据实结算。6.2.6严格按合同规定的收费标准收取费，不得擅自加价，不得只收费不服务或少服务。6.2.7乙方应在合同终止时，向甲方移交各类物业服务档案、技术资料、公共区域、公共部位、设施设备、餐厅资产以及财务的交接等，并保证其完好及正常使用。6.2.8甲方房屋自用部位（房屋内部）、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。乙方提供方案并报价，甲方审核通过后据实结算。6.2.9乙方应在承担承包业务人员进驻前一周将人员名单报甲方备案：乙方需调换原配备人员时，应提前3日书面通知甲方并与甲方协商后方可更换。6.2.10乙方人员应遵守甲方的各项规章制度，服从甲方对其职责内工作的指挥，不得影响甲方正常工作。6.2.11合同期内，甲方提出增加服务内容，应由双方协商并追加服务费用。6.2.12妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。乙方应对合同履行过程中获取的甲方的信息和资料应予保密。6.2.13对业主和物业使用人违反本合同的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。6.2.14法律法规规定的和合同约定的其他义务。7.物业及食堂服务相关费用7.1本物业服务合同为包干制，在服务区域范围内按照中标总价结算，超出服务范围的物业服务费用实行市场调节价。7.1.1本合同物业服务管理费用总额￥5628100.40元，大写：伍佰陆拾贰万元捌仟壹佰元肆角整，其中，不含税价：5309528.68元，税额：318571.72元，税率：6%。自贸大厦公共物业服务费10.62元/平方米月（不含水电能源费），入驻单位延用乙方物业公司不再另行招标，公共物业费单价按照双方公示价进行收取，专属特约服务费由乙方与入驻单位单独协商，签署合同。食堂固定标准费用按32元/人/天（早餐7元/人，午餐15元/人，晚餐10元/人），依据实际用餐人数结算，加班餐及会议用餐据实结算。若国家出台新的税收政策，合同约定税率与国家法律法规及税务机关规定的税率不一致时，对于尚未完成结算且未开具增值税税率发票的部分，按照国家法律法规及税务机关规定的增值税税率调整含税价格，价格调整以不含税价为基准。7.1.2乙方收取的物业服务费应专款专用，并用于本合同项下物业服务支出，不得挪用。本合同所列物业管理项目服务费用详见：附件，物业服务支出构成包括但不限以下部分。（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业公共场所、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费及乙方的企业利润；（10）乙方履行法律法规规定的和合同范围内全部义务所需费用。7.1.3乙方收取的食堂费用应专款专用，并用于本合同项下食堂服务支出，不得挪用。食堂服务费用主要用于以下开支（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）食材采购费用（由甲方据实结算）；（3）餐具及厨杂费用（由甲方据实结算）；（4）乙方履行法律法规规定的和合同范围内全部义务所需费用7.1.4甲方提出的其它特约服务，其收费标准由双方按市场价协商决定，费用由甲方支付。7.1.5甲方除按本合同约定额度支付乙方物业管理服务费用外，不再另行向乙方支付其他物业管理服务相关费用。因甲方需要临时或持续增加服务人员、服务面积、服务范围、服务内容，提升服务标准或对服务人员现有条件要求提高的，由此产生的超出合同约定范围的部分，由双方协商约定相关条款及费用，签订补充协议。7.1.6物业及食堂服务费用的支付（1）物业服务费分期支付，签订合同后30个工作日内甲方根据乙方开具的相应金额的增值税发票支付150万元首付款，合同签订6个月后支付100万元，合同签订12个月后支付106万元，合同签订18个月后支付100万元，合同结束后根据考核结果支付合同剩余款项。（2）食堂服务费按季度据实结算。（2）甲方向乙方支付物业及食堂服务费前，乙方应向甲方提供甲方所在地税务部门认可的增值税等额发票，否则甲方有权据实顺延支付合同价款，但乙方仍应按照本合同约定履行义务。若乙方因违约需向甲方支付违约金或赔偿损失的，双方应积极协商解决。7.1.7乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。7.2甲方有权单方聘请专业机构对物业及食堂服务费年度预决算和物业及食堂服务费用的收支情况进行审计。7.3乙方所管理的房屋、设备、设施如需大修、更新改造等，由乙方编制计划、费用预算报甲方审批后委托乙方组织实施。8.合同变更或解除8.1双方可对本合同的条款进行补充，并以书面形式签订补充条款，补充条款与本合同具有同等效力。8.2发生下列情况之一的，双方可协商变更或解除合同。8.2.1由于不可抗力导致合同全部或部分无法履行的。8.2.2甲方将本合同项下房屋全部或部分转让的，本合同应相应解除或变更，且甲方不承担责任。8.2.3法律法规规定的或合同约定的其他情形。8.3在合同履行过程中，发生以下情形之一的，甲方有权解除合同：8.3.1乙方严重失职造成甲方的重大损失时；8.3.2乙方发生严重违约后，在收到甲方书面通知一个月内仍不能采取补救措施及行动时；8.3.3因乙方服务质量问题导致甲方无法实现合同目的时；8.3.4由于乙方未能按合同要求履行合同或是由于其他原因，导致物业服务达不到约定目标的。8.3.5除条款8.2和8.3约定情形，甲乙双方不得任意解除合同。9.违约责任9.1乙方不履行本合同义务或者履行义务不符合约定的，甲方有权要求乙方承担继续履行、赔偿损失和支付违约金等违约责任。9.2乙方未按合同约定提供物业服务，或未按合同约定履行合同义务，经甲方催告在限定时间内仍未纠正的，乙方需赔偿甲方所遭受的全部损失。9.3乙方迟延履行合同义务，每逾期1天，乙方应当按照当年度物业及食堂服务费的0.2%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应当按照当年度物业及食堂服务费的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方所遭受的全部损失。9.4乙方将本合同项下部分物业专项服务委托有资质的第三方的，乙方应对该第三方的行为向甲方承担责任。若第三方行为给甲方财物或人员造成损失或伤害的，乙方和第三方共同承担连带赔偿责任。9.5合同期内，因乙方提供物业服务或食堂服务瑕疵，或管理不善，或乙方人员的工作失误，造成甲方设备、设施毁损的，乙方应无条件更换、维修，并按照当年度物业及食堂服务费用的3%向甲方支付违约金及赔偿甲方所遭受的全部损失。因乙方履行义务不符合合同约定，或因乙方提供物业服务或食堂服务瑕疵，或管理不善，造成甲方人员或第三方人身、财产损害的，乙方应承担全部法律责任，并应按照当年度物业及食堂服务费的3%向甲方支付违约金及赔偿甲方所遭受的全部损失。若甲方需先行向甲方人员或第三方承担赔偿责任的，甲方承担责任后有权向乙方追索。9.6除本合同另有约定外，因乙方无正当理由导致合同解除的，甲方有权不予支付当期物业服务费用。同时，乙方还应按照当年度物业服务费或物业服务资金的20%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方赔偿甲方所遭受的全部损失。9.7乙方按合同约定应支付的违约金低于给甲方造成的损失的，应就差额部分向甲方赔偿，且乙方承担的赔偿金额不得超出乙方应得的物业及食堂服务费。9.8乙方违约除应承担相应违约责任外，甲方向乙方主张权利所产生的费用（包括律师费）亦由乙方承担。9.9为维护公众、甲方或物业和食堂使用人的合法权益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等律规定处理。9.10甲方逾期支付物业及食堂服务费，应就逾期部分向乙方支付按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金。9.11任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，并签订补充协议。10.索赔本合同任何一方如有正当的索赔理由和有关索赔事件的证据，并有意向对方索赔，均应在索赔事件发生后20天内（含本数），向另一方发出书面通知（简称“索赔通知”）进行索赔。被索赔方应在接到索赔通知后10天内（含本数）给予答复，包括要求对方进一步补充索赔理由和证据。若甲方和乙方就索赔处理结果不能达成一致意见，可按第13条的约定处理。11.不可抗力11.1本合同中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、武装冲突、社会动乱、暴乱或按照本条的定义构成不可抗力的其他事件。11.2任何一方由于不可抗力而影响本合同义务履行时，可根据不可抗力的影响程度和范围延迟或免除履行部分或全部合同义务。但是受不可抗力影响的一方应尽量减小不可抗力引起的延误或其他不利影响，并在不可抗力影响消除后，立即通知对方。任何一方不得因不可抗力造成的延迟而要求调整合同价格。11.3受到不可抗力影响的一方应在不可抗力事件发生后2周内（含本数），取得有关部门关于发生不可抗力事件的证明文件，并以传真等书面形式提交另一方确认。否则，无权以不可抗力为由要求减轻或免除合同责任。11.4如果不可抗力事件的影响已达120天或双方预计不可抗力事件的影响将延续120天以上（含本数）时，任何一方有权终止本合同。乙方应退还尚未履行的工作内容的相应合同价款，并由双方友好协商解决其他合同解除所引起的后续问题。12.适用法律本合同的订立、解释、履行及争议解决，均适用中华人民共和国法律。13.争议解决13.1因合同及合同有关事项发生的争议，双方应本着诚实信用原则，通过友好协商解决。经协商仍无法达成一致的，按以下第2种方式处理：（1）仲裁：向仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁机构有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。（2）诉讼：向甲方所在地人民法院提起诉讼。13.2在争议解决期间，合同中未涉及争议部分的条款仍须履行。14.合同生效14.1本合同经双方法定代表人（负责人）或其授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。签订日期以双方中最后一方签署并加盖公章或合同专用章的日期为准。14.2本合同签订前，乙方按照甲方要求已为甲方完成的本合同范围内的工作包括在本合同内，具体内容以本合同约定为准。15.份数本合同正本连同附件共27页，一式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，具有同等效力。16.特别约定本特别约定是合同各方经协商后对合同其他条款的修改或补充，如有不一致，以特别约定为准。（以下无正文）签署页甲方：乙方：（盖章）法定代表人（负责人）或签订日期：2025410198（盖章）法定代表人（负责人）或东签订日期：220授权代表（签字）授权代表（签字）：地址：地址：联系人：联系人：电话：电话：传真：传真：开户银行：开户银行：账号：账号：统一社会信用代码：统一社会信用代码：Email:Email：附件1:物业服务标准服务项目服务内容服务标准物业服务综合管理人员管理用语文明、服务主动热情。统一着装、佩戴工牌、仪表整洁、行为规范、精神饱满、一线客服人员身高165M及以上，形象气质佳，。洁干净，举止规范标准。大堂配值守，身高1.70米以上，无纹身，形象好。服装整在50岁以下，较好的形象气质。保洁人员身体健康，品貌端正，有责任心。入职年龄要求貌用语。保洁人员必须统一着装及鞋袜，工装干净整洁无异味，工服每日更换，正确佩戴工牌，遵守公司纪律。遇见客户要中止工作，礼让客户，面带微笑，主动问好，正确使用礼对员工进行公司概况、管理理念、法律法规、仪容仪表、服务态度及物业管理基本知识培训，确保员工具备良好的服务理念和业务基本知识。每季度至少开展1次培训。服务标准、服务技能提升培训。在员工上岗后根据岗位的需要，进行礼仪礼貌、行为规范、每年外派员工参加岗位交流及专业技能提升培训。在新技术、新标准、新法律法规颁布时，及时组织员工进行专门培训，使员工能及时了解熟悉和掌握这些专业知识。标识管理标识。建立功能区指示标识、楼宇设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识清晰，张贴规整、干净整洁，不允许出现破损、褪色、斑驳、锈蚀现象。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。公示信息准。收费标准每半年评审一次。公示物业服务企业信息、项目负责人基本情况、联系方式、照片，物业服务内容和标准、收费标准和方式等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标公示24小时服务电话、物业服务监督热线、服务邮箱。理，当日内回复。受理客户的咨询、求助、投诉建议、报事应在30分钟内处入驻、退租服务诺的时间内办理完成相关手续。协助客户需入驻和退租时，按规定的程序及时受理，在承协助办理迁入手续、入驻搬家路径设计、、提供客户温馨提示（办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容）、提供装修须知（装修阶段的相关管理规定）客户档案建立客户档案及物业服务记录资料，管理完善，更新及时，并形成电子档案资料。客户服务中心所有工作人员需对客户信息进行保密，不得外泄：客户服务中心所有纸质档案专柜或专位存放。电子档案在指定电脑用专用文件夹保存，每份文档应当设置密码，档案负责人需参加保密培训。负责客户信件、报刊的订阅、收发、保管。代客户收、发快递。客户服务提供一站式服务，更方便快捷服务客户。每月至少拜访各单位客户代表1次，全半年覆盖一次全体客户，且应留有拜访记录。固定特约服务应定期回访、临时特约服务回访率100%。建立投诉受理制度，有投诉受理记录，投诉受理率100%，回访率100%。建立双向沟通机制，渠道多样化，保证沟通畅通。每月至少联系甲方、业主委员会物业管理委员召开一次工作例会。客户关系维护严格按照约定提供服务，达到客户满意。客服员对大厦各单位主要领导、客户代表的熟悉度应达到100%，其他工作人员熟悉度达到90%。换季时向客户发放温馨提示异常天气、特殊时期进行温馨提示。供暖、供冷期，每日监测室内温度，达到舒适温度。夏季室温保持在24℃±2℃，冬季室内温度18±2℃。大堂服务设置总服务台，配置桌椅、服务台台面整洁，物品摆放整齐有序，文件资料分类放置，统一外观。VIP客户服务或参观接待时，提供迎、送梯服务（专梯服务）。提供行李、大件物品寄存服务。雨雪天气主要出入口铺设地毯或防滑垫（地毯可根据大厦元素定制），提供雨伞借用服务并保持干净、平整。对于客货梯分开，对送餐、送货、搬运进行分类引导和管理，避免影响客梯的乘运舒适感。接待业主或访客应面带笑容，使用文明用语，音量适中，语句清晰。与业主或客户交流时，应耐心聆听，不轻易打断客人间谈话。说明、机智灵活的避让。业主或客户发脾气，不理智时，应保持微笑，友善劝解、会议服务会议资料保密进行会前、会中、会后服务保障，并做好相关记录归档及检查会议室、贵宾室设备、设施，确保无缺失损坏定期盘点会议物资，形成台账，做好日常管理重要接待活动做好专梯引领服务保洁服务楼内保洁楼内墙面、柱面1.5米以下部位每周清洁1次，1.5米至2.5米部位每月清洁1次，2.5米以上部位每季度清洁1次。每日擦拭玻璃门及自动门，每两周刮拭1次。通道门、门玻璃及门框每擦周拭1次。消防通道扶手、栏杆每日擦拭1次，台阶每周湿拖1次，天花板、通风口内外、照明每月清洁1次。窗台、门框、窗框及上下部缝隙每周擦拭1次。2米以上每季度擦拭1次，明亮、无浮尘。内侧玻璃每月擦拭1次，玻璃幕墙2米以下每月擦拭1次，公共卫生无异味。公共卫生间内台面、镜面、水龙头、小便池、坐便器、卫生纸架、干手机表面、托盘循环保洁，巡视频次每小时1次。隔屏板、墙面每周清洁1次，地面每日湿拖2次。废纸篓置于坐便器右后方，内衬垃圾袋，垃圾不超过2/3。卫生用品及时补充，洗手液不少于1/3，手纸撕口留在外侧。卫生间地面干净整洁，无异味，台面无明显污迹、无积水，便池干净无明显污垢，卫生间耗材保持无缺失状态，30分钟内可以补充完毕；纸品质量符合国家卫生用品标准，质地柔软、吸水性强，坐厕纸遇水溶解；洗手液质量符合国家标准，中性试剂，无毒性，对环境无污染、不刺激皮肤；理干净，内壁无污渍，地漏通畅。工具间地面、墙面每周清洁1次，墩布池在使用后及时清叶桶，及时倾倒筒内杂物。茶水间内开水炉茶水桶、台面、溢水口和下水道口每日至少清洁2次。客户上班半小时后及下班时间，重点关注茶玻璃、顶棚每日擦拭1次，擦拭上光1次，每月保养1次。电梯轿厢地面巡回拖擦，避开用梯高峰期。四壁、显示屏、电梯壁槽和地轨槽每周除灰1次，轿厢内每日消毒1次，不锈钢表面每半月用不锈钢油大堂花盆摆放整齐，盆体、无烟蒂、杂物。花架表面每周擦拭1次，盆内装饰物每天清洁1次，表面无积尘、坠挂物。开关盒、插座面板、指示牌、标牌、踢脚线、消防栓箱、消火栓箱、警铃按钮每周擦拭1次。操作规范保洁人员工作期间不从事与工作无关的行为，现场所用工具摆放整齐，不影响客户正常通行：工作结束后及时将工具收至指定地点，摆放整齐，禁止乱堆乱放。保洁员在完成工作后及时清洁工具，保持外表干净，如有无法处理的污迹或破损及时进行更换。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。垃圾清运车箱体完好，有防漏措施，车身表面干净、无明显异味、有统一的垃圾车标识。垃圾管理生活垃圾实行袋装化，垃圾日产日清，每日至少清运1次。垃圾桶、箱巡回清理，巡视频次每2小时1次，桶身表面干净无污渍无痰迹，每日擦拭一次。烟灰缸内烟头不应超过5个，垃圾不应超过2/3，垃圾桶周边无散落垃圾。四害消杀消杀工作不影响客户工作的前提下进行，如上班前、上班后或节假日等，使用低毒高效的药剂。投放消杀四害药物前应提前3日通知客户，投放位置设置明显标志。每月进行1次消杀：6-10月每月增加1次四害消杀。秩序维护装修管理对装修区域内的共用部位进行有效防护，防护用品安全、稳定、整洁、美观、无破损。装饰装修期间，依据装修管理规定及装修方案要求，每日至少巡查2次现场。发现客户未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；已造成事实后果或者拒不整改的，应当及时报告有关部门依法处理。清运装修垃圾应采用袋装运输或密闭运输的方式，随清运时间搬离户内，不允许在公区随意堆放，装修垃圾日产日清。秩序管理制定巡查路线并备案，巡视项目管辖区域，检查并做好记录不低于两次巡视。监控室专人值守：设置钥匙箱、钥匙清单、钥匙使用记录表，钥匙出借当天归还，每半年整理一次钥匙清单，对钥匙进行一次盘点：监控影像资料、报警记录应留存30日备查，管理制度、应急预案张贴在显著位置。对违法行为立即报警，协助相关部门处理：对可能产生的不利因素进行分析并上报公司。每年至少进行2次专项应急预案演习，做好记录。重要档案齐全。测量1次照度和供电时间。应急照明、疏散指示标志每季度测试切断正常供电1次，租赁区域消防安全管理处于完好状态。灭火器每年进行年检，每月巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人。使用人参加的消防演练。成立义务消防队（微型消防站），配备必要的消防器材，按属地要求进行拉动演练：每年组织2次所有员工、业主或教育：每季度对员工进行1次消防安全培训。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传节日进行一次消防大检查。每日防火巡查不少于3次，每季度防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施：保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。逢重大法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除：无防机构工作。发生火情立即报警，疏散遇险人员，协助配合公安机关消工程维护综合管理查并落实防范措施。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行屋内检楼宇设备机房：1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材。4）设施设备标志、标牌齐全。5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6交接班记录、工作日志等齐全、完整。新风系统、中央空调末端管理运行前对新风机、盘管等设备进行系统性检查。对能源消耗进行统计、分析。制定节能措施，每日巡视非工作时间空调开关情况，每月每年检查1次管道、阀门并除锈。（管理区域范围内）电话及网络管理工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损。配线架排线整齐，标识完好，数据齐全。光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全。插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。每日查看机房温度，主机、服务器运行情况。每季度对线路进行梳理、查看编号有无脱落。每半年对主机进行物理除尘、紧固、线路整理。安全防范系统管理系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性。矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚。传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致。录像机工作正常，显示准确、整洁。录入资料应保持30天以上，商业项目需要保持60天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定，需要单独存储的资料，根据需求做好存储，存储时间根据要求制定，并做好保密工作。摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求。画面分割器工作正常、整洁。监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应。维修保养工作由专职人员进行，非授权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件。设立监控资料管理制度、查阅权限，调用、查阅需经授权。制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施。报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态：每周表面清洁1次；每年内部除尘1次。图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能：每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试：每半年镜头表面清洁1次：每年防护罩内部除尘1次云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次：每年转动部位上润滑油1次。巡更点每2周检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。读卡器每2周检查1次外观：每2周表面清洁1次，查看防水状况。电磁锁门锁每月检查1次吸力、外观、接线。出门按钮每月检查1次开锁功能、接线。食堂服务餐饮服务提供餐次提供早餐、中餐、晚餐用餐服务；卫生要求餐厅、厨房区域内卫生、餐前餐后服务每餐执行食品留样制度（保存48小时）餐饮服务人员均持健康证上岗，并公示菜品满意度定期做客户满意度调查，持续改进菜品附件2.费用构成明细服务项目分项数量单价总金额（两年）备注人工成本项目负责人115,000.00360,000.00会服主管110,400.50249,612.00安保主管110,400.50249,612.00保安员55,200.00624,000.00中控员65,500.00792,000.00保洁主管14,090.0098,160.00保洁员63,920.00564,480.00会服员36,500.00468,000.00工程员工36,400.00460,800.00专项物业服务人员55,500.00660,000.00小计4,526,664.00工程费用电梯维保145000.00140,000.00空调系统（供热）47,000.00中央空调末端清洗60580.0096,800.00电梯年检14400.0015,688.00配电室高压预防性实验40,000.00高压安全用具检测2350.002,300.00计量、压力表、安全阀检测8340.006,640.00避雷检测36080.0028,800.00大厦消电检测371930.8059,508.80消防维保74386综合维修日常耗材241300.0031,200.00小计542,322.80环境绿化费用化粪池清掏4000.0096,000.00会议室地毯清洗455.0010,920.00保洁工具、耗材24500.0012,000.00有害生物防治371930.5037,193.00外墙清洗12302.43.1076,274.88室内绿植租摆27151.008,154.00小计240,541.88保安费用耗材24500.0012,000.00会议服务费用会服日常低值易耗24500.0012,000.00保险费公众责任险242000.0048,000.00F合计5,309,528.68税金发票税金318,571.72总计5,628,100.40